주택을 사고 팔 때, 가장 중요하게 고려할 사항 중에 하나는 세금입니다. 취득세, 종부세, 양도세 등 다양한 세금을 고려해야하지만, 그 중 수익에 가장 큰 영향을 미치는 세금은 양도세입니다. 따라서, 양도세를 최소한으로 지급하기 위해서는 '비과세'를 받아야 합니다. 비과세를 받기 위한 방법 중 '일시적 1세대 2주택' 방법은 흔히 알려져있지만, 몇 가지 조건들을 잘 지켜야합니다.
일시적 1세대 2주택 비과세 기본조건
기본적으로 양도세 비과세는 1주택 세대에게 제공하는 혜택입니다. 이 때, 기존 1주택을 보유하고 있는 세대가 다른 주택으로 이사를 할 경우, 이사 날짜 등의 조정이 어려울 수 있기 때문에 일시적으로 2주택을 허용 해 준다는 것이 '일시적 1세대 2주택'입니다.
이를 위해서는 기본적으로 3가지 조건을 기본으로 반드시 지켜야 합니다.
첫째, 1년 뒤 매수를 해야 합니다..기존 주택(A) 취득 후 다음 주택(B)은 반드시 A주택 취득 후 1년 뒤 매수하여야 합니다.
둘째, 2년 보유 후 매도를 해야 합니다.기존 주택(A)는 최소 2년동안 보유 후 매도를 해야합니다. 이 때, 취득 당시 비조정지역이면 '보유'만 해도 되지만, 취득 당시 A주택이 조정대상지역이라면 2년 '거주' 의무도 있습니다.
셋째, 3년 이내 매도를 해야 합니다. 다음 주택(B) 매수 후 기존 주택(A)는 3년 이내 매도를 하여야 합니다.
이 3가지 기본 조건을 모두 지킨다면 일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있지만, 한가지라도 지키지 못할 시 비과세 혜택을 받지 못합니다. 생각보다 비과세의 혜택은 매우 큰 금액이므로 3가지 조건을 잘 챙겨서 주택 매수, 매도를 계획하시길 바랍니다.
혼인 시 일시적 1세대 2주택 비과세 여부
혼인을 할 경우에도 5년 내 매도를 한다면, 일시적 1세대 2주택 비과세가 가능합니다. 각 각의 조건을 자세하게 살펴보면,
첫 째, 남, 녀 각 각 1주택을 가지고 있을 시, 혼인 후 5년 내 두 개 중 한 개 주택을 매도한다면 비과세가 가능합니다.
둘 째, 매도 주택은 2년 이상 보유(조정대상지역인 경우라면 2년 거주까지)를 한 후, 매도를 해야 비과세가 가능합니다.
셋 째, 남, 녀 각 각 일시적 1세대 2주택 상태에서도 혼인시고하여도 기본 조건을 충족한 후, 매도를 한다면 비과세를 받는 것이 가능합니다.
상속 시 일시적 1세대 2주택 비과세 여부
상속의 경우에도 일시적 1세대 2주택이 가능합니다. 그러나, 상속인 경우에는 주의해야 할 사항이 있습니다.
상속일 때 비과세가 가능한 경우는, 1주택인 세대만이 가능하고, 무주택 세대가 추가 주택을 구입한 경우에는 불가능 합니다.
1주택인 경우(가능) : 기존 주택(A주택)을 보유한 상태에서 상속 주택(B주택)을 받는 경우, 3가지 기본 조건을 충족한 경우에는 A주택에 대하여 비과세를 받을 수 있습니다.
무주택인 경우(불가능) : 무주택인 경우, 상속 주택(A주택)을 받고, 이후 추가 주택(B 주택)을 구입한 경우는 당연히 B주택에 대해서 비과세를 받을 수 없습니다. 따라서, 상속을 받기 전에도 세금적인 문제를 잘 계산하여야 합니다.
분양권 일시적 1세대 2주택 비과세 여부
일시적 1세대 2주택에서 가장 헷갈리는 경우는 분양권이 포함되어 있는 경우입니다. 분양권은 21년 1월 1일 이전에 취득하였는지, 이후에 취득하였는지에 따라서 주택으로 포함되기도 하고, 주택으로 포함되지 않기도 합니다.
* 21년 1월 1일 이전 분양권 취득: 취득세, 양도세에 주택 수로 포함되지 않습니다.
* 21년 1월 1일 이후 분양권 취득: 취득세, 양도세에 주택 수로 포함됩니다.
이제 21년 1월 1일 이전 분양권을 가지고 있는 분은 많이 없기 때문에, 다음 경우에은 21년 1월 1일 이후의 분양권에 한해서 다루어보도록 하겠습니다. 분양권 비과세 여부는 3가지로 나눠볼 수 있습니다.
첫째, 기존 주택(A 주택)이 있는 경우 분양권을 취득하면 A 주택은 비과세를 받을 수 있습니다. 이 때, 기본 조건 3가지를 모두 충족하여야 합니다. 추가적으로 A 주택은 분양권 취득 후 3년 이내로 매도를 하여야 하지만, 분양권은 완전한 주거의 형태가 아니기 때문에, 공사기간이 길어질 수 있음을 배려해주어서 분양권 준공 후 3년 이내 매도를 하여도 됩니다.
다만, 이렇게 분양권 준공 후 3년 이내 매도를 할 경우에는, 분양한 주택에 3년이내 전세대 전입 및 1년 이상 거주를 하여야 합니다. 1년 이상 거주를 못하는 경우라면 분양권 '취득' 후 3년 이내에 A 주택을 매도하여야 합니다.
둘째, 분양권을 먼저 취득한 후 A 주택을 취득한 경우는 비과세 불가능합니다. 이 경우는 이사 등의 이유로 대체 주택이 필요한 경우가 아니라고 판단하기 때문에 비과세 혜택을 주지 않습니다.
셋째, 분양권 취득 후, 다른 분양권 취득한 경우에도 비과세 불가능합니다. 이 경우도 두번째 경우와 동일하게 대체 주택이 필요한 경우가 아니라고 판단하고 있습니다.
따라서, 분양권을 매수하는 경우라면, 기존 주택을 먼저 사고 분양권을 매수하는 것이 비과세 혜택을 받기에는 더욱 좋습니다.